Der kan være mange penge at spare ved at benytte sig af selvsalg, men det kræver, at man har et godt overblik over de praktiske, økonomiske og juridiske aspekter, der er forbundet med salg af fast ejendom.

Herunder ses en kort guide der giver ti hints til, hvordan du bedst klare dit selvsalg.

 

1. Sæt en realistisk pris

Når du sætter prisen på din bolig, skal du sørge for at have undersøgt markedet forinden. Det vil være urealistisk at lægge prisniveauet for din bolig væsentligt højere end, hvad naboboligen blev solgt for, hvis boligens udgangspunkt er det samme. Undersøg derfor, hvad lignende boliger er solgt for i dit nærområde og sæt dit udgangspunkt for prisen ud fra dette.

Det kan betale sig at undersøge, hvad udbuds- og salgskvadratmeterpriserne er for dit område. Herefter kan du tilføje eventuelle forbedringer, tilbygninger mm., du har foretaget i den tid, du har ejet ejendommen.

Husk at for høj en pris kan resultere i en forlænget liggetid, der giver eventuelle købere muligheden for at spekulere over, hvorfor boligen ikke er blevet solgt.

 

2. Indhent boligens dokumenter

Et hussalg kræver mange dokumenter, hvilket du er forpligtet til at fremskaffe ved selvsalg. Det er dog muligt at købe sig ud af denne forpligtelse ved at kontakte bl.a. os, der som boligadvokater kan indhente disse dokumenter for dig.

Heriblandt kan nævnes følgende, hvilken liste dog ikke er udtømmende:

• Tingbogsattest
• Servitutter
• BBR-meddelelse
• Den Offentlige ejendomsvurdering
• Forsikringspolice
• Jordforureningsrapport
• Matrikelkort
• Opgørelse over forbrugsudgifter
• Seneste ejendomsskattebillet
• tilstandsrapport og el-installationsrapport

 

3. Overvej huseftersyn og sælgeransvarsforsikring

Som sælger har du ansvar for ejendommens tilstand 10 år efter salget. For at blive fritaget for dette ansvar kan du mod betaling tegne en tilstandsrapport, elinstallationsrapport samt indhente tilbud på ejerskifteforsikring og tilbyde at betale ½-delen af præmien heraf. Denne huseftersynsordning beskytter både dine og købers økonomiske interesser, og du slipper på denne måde for ubehagelige overraskelser.

Huseftersynsordningen medfører kun ansvarsfrihed for sælger, for så vidt angår mangler ved bygningerne. Du hæfter som sælger stadig for mangler vedrørende selve grunden, f.eks. forurening. Endvidere hæfter du som sælger for forhold, der strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter, medmindre der er tale om, at en el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallation er ulovlig, som sælger er ansvarsfri for. Endelig hæfter du som sælger for bygningens stikledninger, herunder kloakker, medmindre forholdet, da tilstandsrapporten blev udarbejdet, var af en sådan karakter, at den bygningssagkyndige burde have omtalt det i rapporten.

 

4. Lav salgsopstilling og markedsfør din bolig effektivt

Billederne til din salgsannonce bør tages med et godt kamera af enten dig selv eller af en fotograf. Det er disse billeder, der giver eventuelle købere en forsmag på boligen, og lokker dem til en fremvisning. Det kan derfor være en god ide at invitere et par venner hjem til dig og bede dem om at gå kritisk igennem dit hjem. Lad dem pege ud, hvad de som købere ville finde utiltalende og lad dem komme med ideer til, hvad der kunne få dit hjem til at fremstå interessant på billederne.

Med en tiltrækkende salgsopstilling, en malende beskrivelse af boligen samt ejendomsoplysningerne klar, vælger mange at gå på nettet for at sælge deres bolig.

Husk at købere ofte er interesseret i et hurtigt overblik til at starte med – det kan derfor være en fordel at have en plantegning tilføjet i din salgsopstilling.

 

5. Klargør inden fremvisning

Inden en fremvisning er det vigtigt, at se på din bolig med andres øjne. Gør rent, ryd ud og sørg for at gøre din bolig så lys og indbydende som muligt. Potentielle købere skal kunne se sig selv bo i dit hjem, hvilket kan være svært, hvis der er for meget støj og rod omkring dem.

Selv de billige tricks er tilladte ved en fremvisning. Duften af friske blomster, nybagte boller og kaffe giver de potentielle køberne en følelse af hygge, allerede fra de træder ind af døren, og kan være medvirkende til, at de allerede ved første øjekast føler sig velkomne i deres nye mulige hjem.

Husk, at du selv er ejendomsmægleren i denne situation. Du skal derfor være klar på at svare på spørgsmål men uden at virke for ivrig. Potentielle købere danner sig ofte det bedste indtryk på egen hånd, hvor de får mulighed for at drømme og snakke om indretning af værelser mm., hvilket kan være svært, hvis de er bekymrede for at fornærme dig. Det kan derfor være en god ide at trække sig lidt tilbage og lade dem udforske boligen selv – men selvfølgelig stå til rådighed, hvis de ønsker svar på spørgsmål.

 

6. Husk din oplysningspligt

Du er som sælger pålagt en loyal oplysningspligt, hvilket indebærer, at du er forpligtet til at oplyse potentielle købere sandfærdigt om alle ejendommens forhold, der kan have effekt på deres beslutning om købet – også dem der kan påvirke deres beslutning negativt.

 

7. Tag ikke køberes bud personligt

Mærker du en købers interesse i ejendommen, er det klogt at have besluttet med dig selv, hvad din mindstepris er, og om du er villig til at forhandle din udbudspris.

Købere kommer ofte med et bud, der er under din udbudte pris. Det er vigtigt ikke at tage dette bud fornærmende, men forinden være afklaret med, at dette typisk sker og være klar til at reagere derefter.

Ofte kan forhandlinger involvere alt fra prisen på ejendommen, ændring af overtagelsesdatoen til om gardiner eller møbler medfølger. Disse forhandlinger kan gå frem og tilbage af flere omgange, så det er vigtigt at have tålmodighed og bevare en god tone.

Bliver du og køber ikke enige om en pris, kan det være en fordel alligevel at takke for købers interesse og tilbud, da denne måske vender tilbage på et senere tidspunkt.

 

8. Benyt en boligadvokat

Når du har fundet din køber, kan det være en god ide at kontakte en boligadvokat for at sikre at den afsluttende del af handlen, foregår trygt for begge parter.

Har du bl.a. ikke juridisk indsigt i, hvad en købsaftale skal/bør indeholde, kan en boligadvokat hjælpe med at sikre, at denne bliver formuleret uden vilkår, der kan have konsekvenser for dig senere hen. En boligadvokat kan også rådgive dig gennem de juridiske aspekter, samt sørge for frigivelse af købesummen i rette tid, sørge for korrespondancen med alle handlens parter, indhentning af manglende dokumenter og et generelt kig på sagen inden handlens afslutning.

 

9. Køber fortryder

Købsaftalen er underskrevet og aftalen er i hus – næsten! Salget af din ejendom er muligvis gået glat, men slå koldt vand i blodet. Køber har en 6-dages fortrydelsesfrist efter aftalens indgåelse, og købet er derfor først gået helt igennem, når denne frist er løbet ud. Fristen regnes fra begge parters underskrift og heri medregnes ikke lørdag, søndag og helligdage. Oplysning om brugen af fortrydelsesfristen skal være kommet frem til dig inden fristens udløb.

Gør køber brug af sin fortrydelsesfrist betales 1 % af købesummen i godtgørelse.

 

10. Skøde og refusionsopgørelse

Køber har ansvaret for at udarbejde skødet efter købet af din bolig, hvis eller det reguleres i købsaftalen. Denne indeholder basale oplysninger om bolighandlen som navn på parterne, boligens adresse, købssummen, overtagelsesdagen mm. og udarbejdes typisk i samarbejde med en advokat. Når skødet er udarbejdet sendes det til din godkendelse, hvorefter det tinglyses elektronisk.

Ansvaret for refusionsopgørelsen aftales i købsaftalen. Denne skal som udgangspunkt være udarbejdet senest 30 dage efter overtagelsesdagen, men kan forhandles. Refusionsopgørelsen indeholder et regnskab over hvorledes udgifter og indtægter fordeles mellem dig og køber, f.eks. fælles- og anvendelsesudgifter, ejendomsskat og ejerskifteforsikring.