Familieoverdragelse af fast ejendom (sommerhus, hus m.m.)

Et eksempel kan illustrere fordelene ved familieoverdragelse:

Hvis en ejendom har en markedsværdi på 4 mio. kr., og den gamle ejendomsvurdering lyder på 2 mio. kr., vil køber kunne overtage ejendommen for 1,7 mio. kr. (og spare gaveafgift af 2,3 mio. kr.).

Hvis den nye ejendomsvurdering kommer til at lyde på 3,5 mio. kr., vil køber derimod ”alene” kunne overtage ejendommen for 2,8 mio. kr. (og spare gaveafgift af 1,2 mio. kr.).

Hvis ejendommen er beliggende i et område, hvor ejendomspriserne er særligt høje, fx København, Frederiksberg eller Aarhus kan der være en betydelig fordel ved at benytte muligheden for familieoverdragelse, hvis man ønsker at tilgodese et eller flere familiemedlemmer eller ”bare” ønsker at bevare en ejendom i familiens eje.

En anden fordelagtig mulighed i forbindelse med familieoverdragelser er, at sælger kan medvirke til finansieringen. Ejendommen kan således sælges ved, at der som betaling for den aftalte købesum, det vil i praksis sige den offentlige vurdering minus 15/20 %, udstedes et gældsbrev af køber.

Det kan således være en måde at komme uden om bankernes krav, hvis købers (barnets) økonomi ikke gør det muligt at leve op til bankernes krav til fx gældsfaktor.

Det er ikke et krav, at gælden (købesummen) forrentes, men gældsbrevet skal oprettes på anfordringsvilkår, dvs. at sælger kan kræve gælden betalt når som helst.

Giver sælgers økonomi mulighed for det, kan gælden hvert år nedskrives med det beløb, som man skattefrit kan give gaver for til nærtstående (i 2022: 69.500 kr.). Er sælger et par, kan hver forælder give det anførte beløb, hvilket i sagens natur vil afvikle en betydelig del af gælden.

Det er dog væsentligt, at det ikke er aftalt fra start, at det er den måde, købesummen skal betales på, idet skattemyndighederne i givet fald vil anse overdragelsen for én samlet, afgiftspligtig gave. Der skal med andre ord hvert år træffes en konkret beslutning om at nedskrive gælden med et beløb op til grænsen for skattefri gaver.

Man skal være opmærksom på, at 15/20 %-reglen ikke finder anvendelse, hvis der foreligger såkaldte ”særlige omstændigheder”, og at skattemyndighederne i en sådan situation kan anfægte og ultimativt tilsidesætte prisen, som ejendommen er overdraget for, i skattemæssig henseende, hvormed der kan blive tale om en gaveafgift.

Særlige omstændigheder kunne være, at overdrageren (typisk forældrene) selv har erhvervet den omhandlede ejendom kort forinden til en væsentligt højere pris. Et andet forhold, der kunne udgøre særlige omstændigheder, er, hvis ejendommen har gennemgået en gennemgribende renovering inden overdragelsen, hvormed værdien må formodes at være blevet forøget.

Herudover er det en betingelse for anvendelse af reglen i cirkulæret, at ejendommen ikke er vurderet som udlejet.

Boligadvokatkontoret kan naturligvis rådgive dig om de forskellige faldgruber og risici, så du ved, hvorvidt der er risiko for, at den påtænkte familieoverdragelse vil udløse skat, herunder om det kan være relevant at overdrage med det, der kaldes et skatteforbehold, hvilket vil sige, at overdragelsen betinges af, at den tillægges bestemte – dvs. de forudsatte – skattemæssige virkninger.

Et skatteforbehold kan medføre, at handlen bortfalder helt, eller at købesummen justeres mellem parterne, så den ikke udløser skat.

Der gælder dog en række krav til skatteforbehold, som er gyldighedsbetingelser, og er disse ikke opfyldt klapper fælden.

Sker overdragelsen til flere familiemedlemmer i forening, kan det være en god idé, at der udarbejdes en samejeoverenskomst, hvor ”spillereglerne” for det fælles ejerskab fastlægges, herunder hvad der skal ske, hvis eksempelvis en af ejerne ønsker at sælge sin ideelle andel af ejendommen. Boligadvokatkontoret kan naturligvis også hjælpe med udarbejdelsen af en samejeoverenskomst. Kontakt dine boligadvokater i dag og modtag juridisk rådgivning.

Det kan forekomme at være en ubehagelig og usandsynlig situation, at man pludselig ikke er på talefod med et familiemedlem, og det er er da heldigvis også undtagelsen snarere end reglen. Men det sker ind imellem, og er der en ting man erfaringsmæssigt kan være sikker på, så er det, at man i den situation ville ønske, at det var aftalt, hvordan en sådan situation skulle håndteres. Den slags aftaler indgås nemmest i ”fredstid”.

Selv om reglerne måske kan forekomme let gennemskuelige, er det altid en god idé at søge rådgivning, inden man kaster sig ud i handler med så værdifulde aktiver, som fast ejendom alt andet lige er. Der er snubletråde, men kyndig rådgivning kan eliminere risikoen for ubehagelige overraskelser og uforudsete konsekvenser.

Familieoverdragelser sker i sagens natur i levende live, men reglerne finder ligeledes anvendelse i forbindelse med behandlingen af dødsboer. Det er således muligt for arvinger at udtage ejendomme til den offentlige vurdering +/- 15 eller 20 % (afhængig af hvornår seneste vurdering er fra).

Vil du være sikker på, hvordan aktiverne efter dig fordeles, herunder hvem af dine arvinger, der evt. overtager sommerhuset, er det imidlertid nødvendigt at oprette et testamente. Oprettelsen af et testamente kan være en god idé, uanset om man efterlader fast ejendom eller ej, da arvereglerne ikke nødvendigvis medfører en fordeling af arven, som svarer til ens ønsker.

Eksempelvis arver ugifte samlevende ikke hinanden, medmindre de opretter et testamente – heller ikke selv om de måtte have børn sammen. Tilsvarende arver ”bonusbørn” heller ikke efter lovgivningen – og dette uanset hvor meget afdøde anså dem for sine egne. Det bistår vi også gerne med.

Læs også om hvordan vi kan hjælpe med juridisk rådgivning ved fejl om mangler når der købes fast ejendom.

Vi hjælper også med udenretligt syn og skøn, skulle du havde behov for juridisk rådgivning herom.