Familieoverdragelse af fast ejendom

Kontakt din boligadvokat på 3131 1136 eller via e-mail for rådgivning vedrørende familieoverdragelse af fast ejendom. Trygt og sikkert. Altid fast lav pris.


Familieoverdragelse til en konkurrencedygtig pris – vi har styr på de nye regler

Går du med planer om at overdrage dit hus eller sommerhus eller måske din lejlighed til dit barn/dine børn, eller ønsker du omvendt at overtage dine forældres eller bedsteforældres ejendom, evt. sammen med dine søskende, så kan Boligadvokatkontoret hjælpe med familieoverdragelse af hus, lejlighed eller sommerhus – hurtigt og effektivt og til en lav pris.

Det vil i forbindelse med handler mellem familiemedlemmer som regel ikke være nødvendigt at formulere en egentlig købsaftale eller få udarbejdet tilstands- og elinstallationsrapporter og indhente tilbud på ejerskifteforsikring. Handlen kan i princippet klares med et skøde, hvoraf hovedvilkårene fremgår: Pris og overtagelsesdag

Der kan være mange forskellige grunde til at overveje en familieoverdragelse:

Udviklingen på boligmarkedet har gjort, at det for mange, især førstegangskøbere, kan være vanskeligt, hvis ikke ligefrem umuligt, at komme ind på markedet, endsige få råd til fx en bolig med det ønskede eller nødvendige antal værelser – i hvert fald i de større byer. Samtidigt bor en del boligejere måske på flere kvadratmeter, end de har behov for eller ønske om, efter at børnene er flyttet hjemmefra.

Der kan være et ønske om at overføre værdier fra en generation til en anden og gerne på en måde, der ikke udløser et større mellemværende med skattemyndighederne, men det kunne også være, at familiesommerhuset kræver vedligeholdelse og efterhånden er blevet en større byrde end glæde, uden at der er ønske om helt at slippe det.

Du har måske hørt, at det er muligt at overdrage fast ejendom til et familiemedlem eller anden nærtstående til en pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %, uden at det udløser skat for hverken sælger eller køber.

Og det også rigtigt. Sådan har det nemlig været i en årrække; lige siden det såkaldte ”værdiansættelsescirkulære” fra 1982 trådte i kraft.

På den måde slipper arvingerne for den boafgift, der vil skulle betales, hvis ejendommen sælges af et senere dødsbo til tredjemand, ligesom køber i skattemæssig henseende ikke vil modtage en afgiftspligtig gave.

Kunderne siger

⭐⭐⭐⭐⭐

Som nævnt har det været stærkt betryggende at have jer med i processen.

– Maja B. og Kenneth H.

⭐⭐⭐⭐⭐

Tusind tak for hjælpen. Vi har været meget tilfredse med forløbet.

– Louise B.

Kontakt boligadvokat

    Boligadvokatkontorets fysiske adresser

    København V

    Vesterbrogade 33
    1620 København V

    Aarhus

    Dalgas Avenue 40
    8000 Aarhus

    Kontakt din boligadvokat på 3131 1136 eller via e-mail for rådgivning vedrørende familieoverdragelse. Trygt og sikkert. Altid fast lav pris.

    Familieoverdragelse af sommerhus, hus, andelsbolig og andre typer af fast ejendom

    Der kan være et ønske om at overføre værdier fra en generation til en anden og gerne på en måde, der ikke udløser et større mellemværende med skattemyndighederne, men det kunne også være, at familiesommerhuset kræver vedligeholdelse og efterhånden er blevet en større byrde end glæde, uden at der er ønske om helt at slippe det.

    Du har måske hørt, at det er muligt at overdrage fast ejendom til et familiemedlem eller anden nærtstående til en pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %, uden at det udløser skat for hverken sælger eller køber. 

    Og det også rigtigt. Sådan har det nemlig været i en årrække; lige siden det såkaldte ”værdiansættelsescirkulære” fra 1982 trådte i kraft.

    På den måde slipper arvingerne for den boafgift, der vil skulle betales, hvis ejendommen sælges af et senere dødsbo til tredjemand, ligesom køber i skattemæssig henseende ikke vil modtage en afgiftspligtig gave.

    Familieoverdragelser kan ske til børn, børnebørn, forældre, bedsteforældre, svigerbørn, stedbørn og plejebørn. Overdragelser mellem søskende er imidlertid ikke omfattet af de gunstige regler, og en – for – favorabel pris kan udløse beskatning/gaveafgift.

    Der er vedtaget nye regler på området, men det er – og vil fortsat være – muligt at gennemføre en familieoverdragelse til en lavere pris, end huset, lejligheden eller sommerhusets markedsværdi. 

    Med det nye cirkulære fra september 2021 er 15 %-reglen ændret til 20 %, hvis der foreligger en offentlig ejendomsvurdering efter den nye vurderingslov. Hvis den omhandlede ejendom ikke er vurderet efter de nye regler, kan den gamle 15 %-regel fortsat anvendes.

    Selv om de nye regler, hvor procentsatsen, man må gå under den offentlige ejendomsvurdering, er forhøjet, umiddelbart kan lyde mere fordelagtige, er det værd at være opmærksom på, at de nye offentlige ejendomsvurderinger forventeligt vil indebære højere ejendomsvurderinger, hvorfor ændringen kan blive spist op.

    Det kan derfor give mening at gennemføre en påtænkt familieoverdragelse, inden der foreligger en offentlig ejendomsvurdering efter de nye regler.

    Læs også om syn og skøn

    Familieoverdragelse af fast ejendom til en fair pris

    Kontakt boligadvokat

      Boligadvokat byer:

      Et eksempel kan illustrere fordelene ved familieoverdragelse:

      Hvis en ejendom har en markedsværdi på 4 mio. kr., og den gamle ejendomsvurdering lyder på 2 mio. kr., vil køber kunne overtage ejendommen for 1,7 mio. kr. (og spare gaveafgift af 2,3 mio. kr.).

      Hvis den nye ejendomsvurdering kommer til at lyde på 3,5 mio. kr., vil køber derimod ”alene” kunne overtage ejendommen for 2,8 mio. kr. (og spare gaveafgift af 1,2 mio. kr.).

      Hvis ejendommen er beliggende i et område, hvor ejendomspriserne er særligt høje, fx København, Frederiksberg eller Aarhus kan der være en betydelig fordel ved at benytte muligheden for familieoverdragelse, hvis man ønsker at tilgodese et eller flere familiemedlemmer eller ”bare” ønsker at bevare en ejendom i familiens eje.

      En anden fordelagtig mulighed i forbindelse med familieoverdragelser er, at sælger kan medvirke til finansieringen. Ejendommen kan således sælges ved, at der som betaling for den aftalte købesum, det vil i praksis sige den offentlige vurdering minus 15/20 %, udstedes et gældsbrev af køber.

      Det kan således være en måde at komme uden om bankernes krav, hvis købers (barnets) økonomi ikke gør det muligt at leve op til bankernes krav til fx gældsfaktor. 

      Det er ikke et krav, at gælden (købesummen) forrentes, men gældsbrevet skal oprettes på anfordringsvilkår, dvs. at sælger kan kræve gælden betalt når som helst.

      Giver sælgers økonomi mulighed for det, kan gælden hvert år nedskrives med det beløb, som man skattefrit kan give gaver for til nærtstående (i 2022: 69.500 kr.). Er sælger et par, kan hver forælder give det anførte beløb, hvilket i sagens natur vil afvikle en betydelig del af gælden.

      Det er dog væsentligt, at det ikke er aftalt fra start, at det er den måde, købesummen skal betales på, idet skattemyndighederne i givet fald vil anse overdragelsen for én samlet, afgiftspligtig gave. Der skal med andre ord hvert år træffes en konkret beslutning om at nedskrive gælden med et beløb op til grænsen for skattefri gaver.

      Man skal være opmærksom på, at 15/20 %-reglen ikke finder anvendelse, hvis der foreligger såkaldte ”særlige omstændigheder”, og at skattemyndighederne i en sådan situation kan anfægte og ultimativt tilsidesætte prisen, som ejendommen er overdraget for, i skattemæssig henseende, hvormed der kan blive tale om en gaveafgift. 

      Særlige omstændigheder kunne være, at overdrageren (typisk forældrene) selv har erhvervet den omhandlede ejendom kort forinden til en væsentligt højere pris. Et andet forhold, der kunne udgøre særlige omstændigheder, er, hvis ejendommen har gennemgået en gennemgribende renovering inden overdragelsen, hvormed værdien må formodes at være blevet forøget.

      Herudover er det en betingelse for anvendelse af reglen i cirkulæret, at ejendommen ikke er vurderet som udlejet.

      Boligadvokatkontoret kan naturligvis rådgive dig om de forskellige faldgruber og risici, så du ved, hvorvidt der er risiko for, at den påtænkte familieoverdragelse vil udløse skat, herunder om det kan være relevant at overdrage med det, der kaldes et skatteforbehold, hvilket vil sige, at overdragelsen betinges af, at den tillægges bestemte – dvs. de forudsatte – skattemæssige virkninger.

      Et skatteforbehold kan medføre, at handlen bortfalder helt, eller at købesummen justeres mellem parterne, så den ikke udløser skat.

      Der gælder dog en række krav til skatteforbehold, som er gyldighedsbetingelser, og er disse ikke opfyldt klapper fælden.

      Sker overdragelsen til flere familiemedlemmer i forening, kan det være en god idé, at der udarbejdes en samejeoverenskomst, hvor ”spillereglerne” for det fælles ejerskab fastlægges, herunder hvad der skal ske, hvis eksempelvis en af ejerne ønsker at sælge sin ideelle andel af ejendommen. Boligadvokatkontoret kan naturligvis også hjælpe med udarbejdelsen af en samejeoverenskomst. Kontakt dine boligadvokater i dag og modtag juridisk rådgivning.

      Det kan forekomme at være en ubehagelig og usandsynlig situation, at man pludselig ikke er på talefod med et familiemedlem, og det er er da heldigvis også undtagelsen snarere end reglen. Men det sker ind imellem, og er der en ting man erfaringsmæssigt kan være sikker på, så er det, at man i den situation ville ønske, at det var aftalt, hvordan en sådan situation skulle håndteres. Den slags aftaler indgås nemmest i ”fredstid”.

      Selv om reglerne måske kan forekomme let gennemskuelige, er det altid en god idé at søge rådgivning, inden man kaster sig ud i handler med så værdifulde aktiver, som fast ejendom alt andet lige er. Der er snubletråde, men kyndig rådgivning kan eliminere risikoen for ubehagelige overraskelser og uforudsete konsekvenser.

      Familieoverdragelser sker i sagens natur i levende live, men reglerne finder ligeledes anvendelse i forbindelse med behandlingen af dødsboer. Det er således muligt for arvinger at udtage ejendomme til den offentlige vurdering +/- 15 eller 20 % (afhængig af hvornår seneste vurdering er fra).

      Vil du være sikker på, hvordan aktiverne efter dig fordeles, herunder hvem af dine arvinger, der evt. overtager sommerhuset, er det imidlertid nødvendigt at oprette et testamente. Oprettelsen af et testamente kan være en god idé, uanset om man efterlader fast ejendom eller ej, da arvereglerne ikke nødvendigvis medfører en fordeling af arven, som svarer til ens ønsker.

      Eksempelvis arver ugifte samlevende ikke hinanden, medmindre de opretter et testamente – heller ikke selv om de måtte have børn sammen. Tilsvarende arver ”bonusbørn” heller ikke efter lovgivningen – og dette uanset hvor meget afdøde anså dem for sine egne. Det bistår vi også gerne med.

      Læs også om hvordan vi kan hjælpe med juridisk rådgivning ved fejl om mangler når der købes fast ejendom.

      Vi hjælper også med udenretligt syn og skøn, skulle du havde behov for juridisk rådgivning herom.

      Som boligadvokat er vi medlem af Advokatsamfundet. Kontakt dine boligadvokater. Fair pris.

      BOLIGADVOKATKONTORET APS ER MEDLEM AF ADVOKATSAMFUNDET

      Advokatsamfundet omfatter over 6.000 advokater i Danmark, og arbejder for at sikre tilliden til advokater, og for at sikre alle danskere, et sundt og velfungerende retssamfund.

      Vi hjælper med det hele

      Kontakt os for en pris vedr. juridiske rådgivning

       +45 31 31 11 36
      kontakt@boligadvokatkontoret.dk

        Vores boligadvokater hjælper dig trygt og sikkert igennem dit køb af bolig til faste lave priser.
        Ingen handel – Ingen regning!

        Call Now Button