Rettidig reklamation og passivitet
Der gælder ingen reklamationsfrist i forbindelse med fejl og mangler ved fast ejendom. Dog skal køber være opmærksom på passivitetsindsigelse. Hensynet til dette er, at køber på den ene side skal have rimelig tid til at undersøge manglens omfang og betydning. For lang tids passivitet på den anden side kan medføre, at køber mister muligheden for at gøre kravet gældende. Det er derfor fordelagtigt at reagere hurtigst muligt ved konstatering af fejl og mangler ved ejendommen.
Forældelse
Forældelseslovens 3- og 10-årige forældelsesregel finder anvendelse på alle købsaftaler efter 1. januar 2008 og tidligere købsaftaler, hvis krav rejses efter 1. januar 2011.
Ved forurenede ejendomme gælder der dog særlige forældelsesregler.
Sælgerens loyale oplysningspligt
Ved salg af fast ejendom er sælgeren forpligtet til at oplyse køberen om væsentlige fejl og mangler ved ejendommen, som sælgeren kender eller burde kende til, og som kan have betydning for køberen. Der skal være tale om mangler, som er over bagatelgrænsen, hvilket anslås til at være under 5.000 kr. eller ifølge gældende retspraksis mellem 5-7% af købesummen.
En sælger, der tilsidesætter sin loyale oplysningspligt over for en køber, kan blive holdt erstatningsansvarlig.
Sælgerens eventuelle uvidenhed fratager ham ikke for hans ansvar. Dermed kan en sælger, som end ikke bevidst misligholder sin loyale oplysningspligt, stadig ifalde et erstatningsansvar, hvis der er tale om mangler ved ejendommen, som sælgeren i kraft af sit ejerskab burde have kendt til. Det vil i sagens natur kræve en konkret vurdering i forhold til, hvorvidt sælgeren har tilsidesat sin loyale oplysningspligt. Kontakt din boligadvokat i København og hør mere om fejl og mangler, hvor du kan opnå erstatning.
Køberens undersøgelsespligt
Køberen har pligt til at undersøge ejendommen for synlige fejl og mangler inden erhvervelsen og inden risikoens overgang. Har sælgeren eksempelvis opfordret køberen til at undersøge en række konkrete mangler, er det køberens risiko at undersøge de pågældende fejl og mangler nærmere.
Garanti
En garanti er sælgers objektive indeståelse for at ejendommen lever op til noget bestemt – eksempelvis en vis standard. Har sælgeren i forbindelse med handlen afgivet en garanti, kan dette anses som en erstatningsmæssig indeståelse på et objektivt grundlag.
Ansvarsfraskrivelser
Det er ses meget ofte i slutsedler/købsaftaler og skøder, at en ejendom sælges som den er og forefindes og som beset af køber. Retspraksis anerkender som hovedregel ikke en så generel ansvarsfraskrivelse.
Hvis en sådan ansvarsfraskrivelse skal have retsvirkning, skal den være konkret, og sælgeren skal være i god tro. Derudover bør klausulen have været forhandlet og specielt fremhævet for køber i forhandlingerne. Sælgeren kan således ikke ansvarsfraskrive noget, som vedkommende burde have oplyst køber omkring, idet ansvarsfraskrivelsen i så fald er uden betydning. Den kan ydermere blive anset som svigagtig.
Købers misligholdelsesbeføjelser
Erstatning
Sælgeren ifalder kun erstatningsansvar, hvis der foreligger et ansvarsgrundlag. Dette kan være tilfældet, hvis sælgeren har tilsidesat sin loyale oplysningspligt, har afgivet en garanti, eller hvis sælgeren er professionel bygherre og er underlagt et skærpet professionsansvar.
Er der således tale om skjulte fejl og mangler ved ejerlejligheden, hvor sælger ifalder et ansvarsgrundlag, er det klare udgangspunkt, at sælger hæfter for disse, og at køberen vil kunne kræve erstatning.
Forholdsmæssigt afslag
Når både sælgeren og køberen er i god tro om en mangel, er det således ikke altid oplagt at kræve erstatning. Her kan der dog være mulighed for, at køberen kan kræve forholdsmæssigt afslag i købesummen. Modsat erstatningsbeføjelsen forudsætter forholdsmæssigt afslag nemlig intet ansvarsgrundlag hos sælgeren – blot at manglen er betydelig. Hvorvidt en mangel er betydelig, vurderes gerne ret skønsmæssigt af domstolene.
Det forholdsmæssige afslag beregnes skønsmæssigt af domstolene og er altid efter en konkret vurdering. Denne vurdering kan bl.a. omfatte, hvad køberen formodes at ville have betalt, hvis køberen havde kendt til manglen forud for aftalens indgåelse. Vurderingen kan også omfatte prisen af de fornødne udbedringsomkostninger, som i så fald skal tilbagediskonteres til omkostningerne på handelstidspunktet og fradrages en eventuel gevinst, som udbedringen måtte give køberen. Hvis beløbet, der kan tildeles, er forholdsvist lavt i forhold til den samlede købesum, vil domstolene i nogle tilfælde komme frem til, at der alligevel ikke skal tildeles et forholdsmæssigt afslag.
Ved forholdsmæssige afslag er det altså en forudsætning, at manglen er af en betydelig værdi.
Ophævelse
Køberens mulighed for at hæve handlen er begrænset og kræver, at der er tale om betydelige fejl og mangler. Desuden er det sjældent praktisk at hæve en handel, især hvis manglerne opdages flere år efter handlen – hverken for køberen eller sælgeren.
Undgå problemer: Gennemgang med byggesagkyndig
Før man underskriver købsaftalen på lejligheden kan man med fordel overveje, om man ønsker at benytte sig af en byggesagkyndig til at gennemgå lejligheden. Derved kan man få et overblik over lejlighedens stand.
Såfremt man ikke har indsat et advokatforbehold i købsaftalen, skal man være opmærksom på, at denne gennemgang skal foretages forinden købers underskrift.
Læs også om:
