Hvis du gerne vil overdrage dit sommerhus til dine børn eller andre familiemedlemmer, er det vigtigt, du kender de nye regler for familieoverdragelse af sommerhuse og helårsboliger. Tidligere var det muligt at sælge en ejendom til nære familiemedlemmer til en pris inden for +/- 15% af den offentlige ejendomsvurdering, men denne grænse er nu hævet til 20%. Det betyder, at du nu har større fleksibilitet i prissætningen, men også at der er nye skatte- og vurderingsmæssige faktorer, du skal tage højde for.
Hvad er en familieoverdragelse af sommerhus?
En familieoverdragelse betyder, at et sommerhus skifter ejer mellem nærtstående familiemedlemmer og er typisk fra forældre til børn. Overdragelsen kan ske som et salg, en gave eller en kombination af begge dele, hvor en del af værdien gives som en gave for at minimere skatte- og afgiftsbetaling.
Hvorfor vælge en familieoverdragelse?
Mange vælger at overdrage et sommerhus inden for familien af følgende grunde:
- Bevare sommerhuset i familien – Mange ønsker at sikre, at sommerhuset bliver i familiens eje i flere generationer.
- Økonomisk fordelagtigt – Med den særlige værdiansættelsesregel kan ejendommen overdrages til en pris, der er lavere end markedsværdien.
- Skattemæssige fordele – Familieoverdragelse kan være en måde at minimere gave- og arveafgift på, især hvis den planlægges korrekt.
- Undgå fremtidig arvestrid – Ved at overdrage sommerhuset tidligt kan man undgå uenigheder mellem arvinger senere.
Selvom en familieoverdragelse ofte er en god løsning, kræver det omhyggelig planlægning for at sikre, at reglerne overholdes, og at overdragelsen sker på en økonomisk fordelagtig måde.
De nye regler for familieoverdragelse af sommerhuse
Reglerne for familieoverdragelse af sommerhuse er blevet ændret, hvor grænsen for værdiansættelse blev hævet fra +/- 15% til +/- 20% af den offentlige ejendomsvurdering. Det betyder, at du nu kan overdrage et sommerhus til et nært familiemedlem til en pris, der er op til 20% under eller over den seneste offentlige vurdering, uden at Skat automatisk vil anfægte prisen.
Hvad betyder det i praksis?
- Hvis et sommerhus er vurderet til 2.000.000 kr., kan det lovligt sælges til et familiemedlem for mellem 1.600.000 kr. og 2.400.000 kr..
- Den nye 20%-regel gælder dog kun, hvis ejendommen har fået en ny vurdering fra det nye ejendomsvurderingssystem. Hvis ikke, gælder den gamle 15%-regel stadig.
- Hvis Skat vurderer, at der foreligger “særlige omstændigheder”, kan de kræve en individuel vurdering af ejendommens reelle markedspris.
Hvad hvis sommerhuset ikke har fået en ny vurdering?
Flere ejendomme har endnu ikke fået en vurdering efter det nye system. Indtil da skal man bruge den gamle vurdering og +/- 15%-reglen. Når den nye vurdering kommer, kan man anvende 20%-reglen.
Derfor er det vigtigt at tjekke, hvornår ejendommens seneste offentlige vurdering er fra, før man planlægger en familieoverdragelse.
Gælder reglerne også for helårshuse?
Ja, de samme regler gælder også for familieoverdragelse af helårshuse. Hvis en bolig er vurderet af det nye ejendomsvurderingssystem, kan den overdrages til nærtstående familiemedlemmer inden for +/- 20% af vurderingen.
Forskelle mellem sommerhuse og helårshuse
Selvom reglerne er de samme, er der nogle praktiske forskelle mellem sommerhuse og helårshuse:
- Markedsværdien varierer mere for helårshuse
Helårshuse har ofte en mere stabil markedsværdi end sommerhuse, som kan svinge meget afhængigt af beliggenhed og efterspørgsel. - Flere skattemæssige faktorer for helårshuse
Hvis et helårshus overdrages til et barn, der allerede ejer en anden bolig, kan det have konsekvenser for beskatning og fradrag. - Sommerhuse kan være arveplanlægningsvenlige
Da mange familier har sommerhuse som fritidsbolig, bruges de ofte som led i arveplanlægning, hvor overdragelsen sker i god tid for at minimere afgifter.
Det er vigtigt, at du sikrer dig, at prisfastsættelsen følger de gældende vurderingsregler for at undgå skattemæssige udfordringer. Det gælder uanset om det drejer sig om et sommerhus eller en helårsbolig.
Skattemæssige konsekvenser og faldgruber
Selvom familieoverdragelse af fast ejendom kan være en fordelagtig løsning, er der flere skattemæssige aspekter, man skal være opmærksom på. Forkert prissætning eller manglende dokumentation kan føre til uventede skattekrav.
Gaveafgift og arveafgift
Hvis sommerhuset sælges til en pris, der ligger væsentligt under markedsværdien, kan Skat vurdere, at der er tale om en gave. I sådanne tilfælde kan der blive pålagt gaveafgift. I 2025 er bundgrænsen for afgiftsfri gaver mellem forældre og børn 76.900 kr.. Overstiger gaven dette beløb, skal der betales en gaveafgift på 15% af det overskydende beløb.
Hvis overdragelsen sker i forbindelse med arv, kan der desuden være boafgift, afhængigt af arvens samlede størrelse og modtagerens relation til afdøde.
“Særlige omstændigheder” kan udløse skattekrav
Selvom +/- 20%-reglen normalt accepteres af Skat, kan den underkendes, hvis der foreligger særlige omstændigheder, såsom:
- En væsentlig forskel mellem markedsværdien og den offentlige vurdering.
- Nylige handler med lignende ejendomme i området til markant højere priser.
- At ejendommen for nylig er blevet handlet til en højere pris mellem ikke-beslægtede parter.
Hvis Skat vurderer, at prisen er sat for lavt, kan de kræve en regulering af værdien og dermed en ekstra gaveafgift.
Hvad kan du gøre for at undgå problemer?
For at undgå problemer ved familieoverdragelse bør du sikre, at ejendommen har en opdateret vurdering og anvende den korrekte vurderingsregel. Hvis du kan dokumentere markedsprisen, kan du forhindre, at Skat anfægter prisen. Hvis du gerne vil være sikker på at undgå faldgruber, kan det være en god idé at søge rådgivning hos en advokat eller revisor.
Sådan gennemfører du en familieoverdragelse: Trin-for-trin guide
At overdrage et sommerhus inden for familien kræver en række juridiske og skattemæssige skridt. Her er en trin-for-trin guide til en korrekt og problemfri overdragelse.
Trin 1: Indhent den seneste ejendomsvurdering
Først skal du finde ud af, hvilken vurdering der gælder for ejendommen. Hvis boligen har fået en ny vurdering fra det nye ejendomsvurderingssystem, kan du anvende +/- 20%-reglen. Hvis ikke, gælder den gamle +/- 15%-regel. Du kan finde den offentlige vurdering på Vurderingsportalen eller ved at kontakte Skat.
Trin 2: Beregn prisen inden for de gældende regler
Når vurderingen er fastlagt, kan prisen sættes inden for den gældende procentgrænse. Hvis vurderingen eksempelvis er 2.000.000 kr., kan huset sælges for mellem 1.600.000 kr. og 2.400.000 kr., hvis den nye vurdering er tilgængelig.
Hvad hvis markedsprisen er højere?
Hvis markedsprisen er væsentligt højere end den offentlige vurdering, kan Skat anfægte prisen og vurdere overdragelsen som en gave. I så fald kan der komme krav om gaveafgift. Det kan være en god idé at få en ejendomsmæglers vurdering for at dokumentere markedsprisen.
Trin 3: Udarbejd en købsaftale
En købsaftale skal formelt dokumentere overdragelsen og indeholde oplysninger om pris, overtagelsesdato og eventuelle betingelser. Hvis en del af overdragelsen sker som en gave, bør dette også fremgå af aftalen.
Trin 4: Tinglys ejerskiftet
Når aftalen er på plads, skal ejerskiftet registreres i Tingbogen. Det gøres ved at indsende en anmeldelse via Tinglysning.dk. Der skal betales en tinglysningsafgift, som består af et fast gebyr samt en procentdel af købesummen.
Trin 5: Overvej rådgivning fra en advokat eller revisor
For at sikre, at alle juridiske og skattemæssige forhold er korrekt håndteret, kan det være en god idé at få rådgivning. En advokat eller revisor kan hjælpe med at vurdere, om overdragelsen er skatteoptimeret, og om der kan være faldgruber, du skal være opmærksom på.
FAQ om familieoverdragelse af sommerhus og helårsbolig
Her kan du finde svar på de oftest stillede spørgsmål i forbindelse med familieoverdragelse af sommerhuse og helårsboliger.
Kan jeg sælge mit sommerhus til mine børn for 1 kr.?
Nej, Skat vil ikke acceptere en overdragelse til en symbolsk pris, da det vil blive betragtet som en gave. Hvis prisen er markant lavere end den offentlige vurdering, kan Skat kræve, at der betales gaveafgift af forskellen mellem markedsværdien og den aftalte pris.
Hvad sker der, hvis Skat mener, at prisen er for lav?
Hvis Skat vurderer, at prisen ikke afspejler ejendommens reelle markedsværdi, kan de kræve, at overdragelsen beskattes som en gave. Dette kan føre til en ekstra gaveafgift på 15% af beløbet, der overstiger den afgiftsfri grænse.
Hvordan finder jeg den offentlige ejendomsvurdering?
Du kan finde ejendomsvurderingen via Vurderingsportalen på Skats hjemmeside eller ved at logge ind med MitID på borger.dk.
Kan jeg bruge de nye regler, hvis vurderingen er fra før 2021?
Nej, hvis ejendommen ikke har fået en ny vurdering under det nye ejendomsvurderingssystem, gælder den gamle 15%-regel fortsat. De nye 20%-regler kan først anvendes, når ejendommen har fået en vurdering efter det nye system.
Hvad hvis mit sommerhus er mere værd end den offentlige vurdering?
Hvis markedsværdien er væsentligt højere end den offentlige vurdering, kan Skat anfægte overdragelsen. I så fald kan det være nødvendigt at få en uvildig vurdering fra en ejendomsmægler for at dokumentere, at prisen er fastsat realistisk.
Comments are closed.