De 10 typiske fejl ved køb af fast ejendom, landbrugsejendom, landejendom mm.

Læs her om de 10 typiske fejl ved køb af fast ejendom, landbrugsejendom, landejendom og andre boligtyper.

Køb af fast ejendom er en stor beslutning, der ofte først tages efter lang tids søgen efter den hel rette drømmebolig. Det er også en længerevarende proces med mange trin og detaljer, der skal undersøges nøje, hvis ikke man vil risikere flere kedelige hændelser.

Det er vigtigt at lade nogle professionelle se objektivt på den ejendom, man har udset sig, og derved undgå at tage forhastede beslutninger. Det gælder både ved køb af drømmebolig og forældrekøb.

Som boligadvokater i København, har vi udarbejdet en guide. Nedenstående er en guide til, hvorledes du undgår at begå en af de ti typiske fejl ved køb af fast ejendom.

Tak fordi du læser med hos Boligadvokatkontoret, som er dit foretrukne boligadvokatkontor i Aarhus og København. Kontakt en af boligadvokat på tlf. 70 84 85 15 eller på e-mail kontakt@boligadvokatkontoret.dk.

1. Har I råd til en fast ejendom i form af hus, lejlighed eller landbrugsejendom?

Du har fundet dit drømmehus, så nu er det bare at reagere, det kan kun gå for langsomt. En af de typiske fejl boligkøbere laver er, at de begynder at lede efter deres bolig, før de har dannet sig et overblik over deres økonomi. Det kan umiddelbart virke indlysende for de fleste at starte med at lægge et budget, men erfaringsmæssigt springer boligkøbere oftest dette 1. trin over, og ender i sidste ende med at blive skuffet. Derfor er det en god idé at starte med at tale med banken eller realkreditinstituttet, forinden I begynder søgningen efter drømmeboligen. Banken eller realkreditinstituttet kan hjælpe jer med at lægge et budget.

 

2. Kan man undgå at gøre brug af en boligadvokat?

At betale en advokat til at gennemgå købet synes som en irriterende udgift, der er i forvejen unægtelig, mange udgifter forbundet med køb af fast ejendom. Lad dog ikke dette afholde dig – i det lange løb er pengene godt givet ud. En boligadvokat varetager dine interesser gennem hele købet og sikrer at intet i købet, modstrider dine ønsker, ligesom du bliver rådgivet om de eventuelle risici, du påtager dig. Brugen af en boligadvokat sikrer dig, at du trygt og roligt kan flytte ind i dit nye hjem uden bekymringer.

 

3. Ulovlige beboelse

Kontroller altid om hele boligen er godkendt af kommunen til beboelse. Blot fordi salgsopstillingen har billeder af en flot indrettet 1. sal eller kælder, er det ikke altid ensbetydende med, at dette er godkendt. Oplysningerne findes på ejendommens BBR-meddelelse.

 

4. Ulovlige bygninger

Som boligejer har du pligt til at sørge for, at din ejendom lever op til kravene i byggeloven.

Hvis kommunen finder ud af, at din ejendom ikke overholder kravene i loven, vil kommunen i første omgang skrive til dig og bede dig om at rette op på de ulovlige forhold. Efterkommer du ikke et sådan påbud inden for tidsfristen, kan du blive idømt bøder, og i sidste ende kan kommunen vælge at udbedre de ulovlige forhold på din regning.

Det er ofte, at der findes bygninger på en ejendom, som ikke er lovligt opført, eller ikke er godkendt af kommunen.

 

5. Forurenet grund/nedgravet olietank (Se: Udvidet ejerskifteforsikring, olietank)

Der skønnes at være ca. 45.000 forurenede grunde i Danmark. Rensning af en grund kan koste flere hundrede tusinde kroner, og kan I værste tilfælde medføre, at en ejendom er værdiløs.

En gennemgående årsag til forurenede grunde i Danmark skyldes utætte nedgravede olietanke. Denne form for forurening er som udgangspunkt ikke dækket af en forsikring, såfremt olietanken er sløjfet, og ikke har været brug i over seks måneder – dog tilbyder mange forsikringsselskaber en udvidet ejerskifteforsikring, der i visse tilfælde dækker denne form for forurening.

Udvidet ejerskifteforsikring ift. nedgravet olietank

Da der er stor risiko forbundet med en nedgravet olietank, anbefales det at komme problemet i forkøbet og investere i at få den fjernet. Mange firmaer tilbyder denne slags opgravningsservice sammen med udarbejdelse af en jordbundsundersøgelse til en pris mellem 8.000 og 16.000 kroner.

En autoriseret VVS’er, blikkenslager o.l. kan hjælpe med at fjerne en nedgravet olietank, men det er ikke alle, der er interesseret i den slags opgaver. VVS’ere er ofte mere interesseret i at opsætte en ny varmepumpe.

Kontakt Boligadvokatkontoret og hør mere om hvad vi anbefaler ifm. en udvidet ejerskifteforsikring ift. en olietank

Lad os hjælpe dig med dit boligkøb, hvor vi anbefaler dig, at få udarbejdet en udvidet ejerskifteforsikring ifm. olietank og andre relevante problemstillinger. Som din advokat og juridiske rådgiver, hjælper vi dig med at sikre din part i en aftale. Det er muligt at opnå erstatning ved skjulte fejl og mangler i en ejerlejlighed. Kontakt dit boligadvokatkontor, og få den hjælp, der giver dig ro i hovedet ang. fejl og mangler i din nye bolig.

 

6. Fredet ejendom

Danmark rummer ca. 9.000 fredede bygning og ca. 375.000 bevaringsværdige bygninger. Disse har strikse regler og begrænser ændringer og ombygninger, hvilket er vigtigt at vide inden købsaftalen underskrives, hvis I går og drømmer om at ændre ved boligen. Kommunerne er ansvarlige for at registrere eventuel fredning eller bevaringsværdi og det er derved muligt at undersøge, hvorvidt dette er tilfældet for din drømmebolig hos kulturstyrelsen.

• https://www.kulturarv.dk/fbb/index.htm;jsessionid=6DE01C1C69148D3A4F1F9ED5895B5C92

 

7. Kommende vedligeholdelsesarbejde

Kommende vedligeholdelsesarbejder er vigtige at tage med i den økonomiske betragtning, når man overvejer at købe fast ejendom – hvad enten det er køb af villa, sommerhus, andelsbolig eller ejerlejlighed. Det er en udgift mange ender med at få sig en kedelig overraskelse over, da det ikke er medregnet i deres budget at tag, facade, vinduer m.m. muligvis skal skiftes indenfor en kort periode efter overtagelse.

Det er vigtigt at få en overslag over, hvilke potentielle udgifter der er indenfor de kommende år, efter overtagelse af en ejendom.

I den forbindelse er det ved køb af villa/sommerhus vigtigt at vide, at den byggesagkyndige, der har udarbejdet tilstandsrapporten, som udgangspunkt alene har lavet en visuel besigtigelse af ejendommen. Det er derfor en god idé, at gennemgå ejendommen med sin egen fagmand. På den måde er der også mulighed for at forhandle et afslag i prisen.

Ved køb af ejerlejlighed eller andel kan der være kommende store vedligeholdelsesarbejder, som potentielt kan betyde, at de ejerudgifter der er blevet beregnet af banken og i salgsopstillingen ikke kommer til at holde.

Er der ikke foretaget malerarbejde, gulvafslibning m.m. ved udflytning, så kan det betyde, at det skal gøres ved indflytning. Vores boligsadvokater er altid med dig, så du får fordelagtige vilkår i en købsaftale. Står du også skal sælge eller fraflytte en lejlighed, så kan det give mening at benytte sig af et specialiseret firma vedrørende istandsættelse ved fraflytning, så det både bliver gjort rigtigt og til en skarp pris. Men hør altid din advokat om der er noget, der burde have været i orden fra start f.eks. vedrørende isolering af varme- og vandrør, uslibede gulve o.l. sager.

 

8. Faldgrube ved besigtigelse af villa

Tilstandsrapporten afdækker kun skader på bygningen og for eksempel ikke problemer med grunden.

Selv om Huseftersynsordningen giver et godt billede af ejendommens stand, kan det være en fordel at tage sin egen byggesagkyndige med på en besigtigelse. Dette er særligt vigtigt, hvis tilstandsrapporten indeholder en eller flere anmærkninger med karakteren ”UN”, hvilket betyder ”undersøges nærmere”. Karakteren UN bør tages ganske bogstaveligt, idet den kan dække over alvorlige skjulte skader, og ejerskifteforsikring dækker hverken disse skader eller potentielle følgeskader, hvilket kan vise sig at være omfattende.

Såfremt man vælger at gennemgå ejendommen med sin egen byggesagkyndig, er det dog vigtigt at vide, at fejl og mangler som køber er blevet opmærksom på forinden overtagelsen IKKE dækkes af ejerskifteforsikringen.

Disse forhold skal således forhandles med sælger.

Få hjælp fra en professionel boligrådgiver hos Boligadvokatkontoret. Kontakt en af boligadvokaterne på tlf. 70 84 85 15 eller på e-mail kontakt@boligadvokatkontoret.dk. Vi ser frem til at hjælpe dig.

9. Forsikring ved køb af villa

I henhold til den såkaldte huseftersynsordning kan sælger ved salg af villa undgå ansvar for skjulte fejl og mangler ved at få udarbejdet en tilstandsrapport, elinstallationsrapport, tilbud om ejerskifteforsikring og tilbud om betaling af ½ delen af præmien på denne. Det er vigtigt at vide, at sælger fraskriver sit mangelsansvar, uanset om køber tegner forsikringen eller ej.

Det er derfor som køber vigtigt at overveje, om man er villig til at løbe den risiko ikke at tegne en ejerskifteforsikring.

Dertil er det vigtigt at vide, at en mangel ved en fast ejendom ikke nødvendigvis er det samme, som en skade i forsikringsmæssig sammenhæng.

 

10. Forsikring ved køb af ejerlejlighed

Forsikring ved køb af ejerlejligheder sker i praksis sjældent.

Det er muligt derudover at tegne en ejerskifteforsikring for ejerlejligheder, hvis der foreligger en tilstandsrapport ikke blot på lejligheden, men også på selve den ejendom, som lejligheden er en del af.

Ved køb af fast ejendom vil det derfor som oftest være således, at sælger har et 10 årigt mangelsansvar.

Det er dog vigtigt at vide, at dette ikke er et objektivt ansvar for sælger, og der kan ikke blot tilbageholdes beløb i købesummen, såfremt du som køber konstaterer en mangel, når du overtager ejendommen, ligesom beløbet for udbedring ikke blot kan medtages på refusionsopgørelsen.

Det er dig som køber, der skal dokumentere den konstaterede mangel, og såfremt sælger ikke anerkende manglen, og parterne ikke kan blive enige om en løsning, er det i sidste ende rettens vej, der er eneste løsning.

Er der tale om bagateller, f.eks. en dryppende vandhane, en punkteret termorude, kosmetiske skader uden særlig betydning eller i øvrigt småmangler, der kan udbedres for mindre end ca. 6.000 kr., er det dig som køber, der må sørge for udbedring – og for egen regning.

Det er derfor vigtige at tage de forholdsregler, der er mulige, således man ikke havner i en sådan situation.

St

Boligadvokatkontoret er beliggende i København og Aarhus. Tak fordi du læste med.